Les investissements immobiliers ont toujours eu le vent en poupe et pour cause. Une acquisition immobilière augmente directement le patrimoine. Alors qu’il existe plusieurs méthodes pour investir, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se positionne comme une solution simple et efficace.

La SCPI permet notamment d’investir dans des biens qui sont parfois inaccessibles en direct pour un particulier. Mais comment fonctionne exactement cet investissement ? Quels sont les gains potentiels ? Comment ça marche ? La réponse, ci-dessous.

Qu’est-ce la SCPI ?

Fondée il y a plus de 50 ans au même moment que la Civile foncière, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre l’occasion de procéder à un placement collectif. Appartenant à la catégorie des Organismes de Placements collectifs (OPC), l’intégralité des investissements est réunie afin d’acquérir, collectivement, un patrimoine immobilier.

Les épargnants reçoivent quant à eux, en contrepartie, des parts sociales. Ces parts sociales ne sont pas cotées en bourse.

Le capital social d’une SCPI doit s’élever au minimum à 760 000 euros. L’objectif premier est d’investir en SCPI afin d’avoir un patrimoine immobilier réservé à la location et d’assurer ensuite sa gestion.  

Comment fonctionnent les SCPI ?

D’un point de vue juridique, les SCPI sont divisées en deux statuts : en capital fixe et en capital variable.

SCPI à capital fixe

Une SCPI est dite « à capital fixe » lorsqu’elle possède un capital plafond fixé par la société de gestion. Afin d’atteindre ce plafond, la SCPI continue d’acquérir et de céder des biens immobiliers, jusqu’à avoir augmenté son capital.

Une fois le capital plafond atteint, la SCPI reste fixe, c.-à-d. qu’aucune nouvelle part n’est créée. Le nombre de parts reste inchangé et se stabilise, c’est ce que nous appelons « fonds fermé. » Et ça reste ainsi jusqu’à une éventuelle augmentation du capital, votée par une majorité d’investisseurs.

Dans une SCPI à capital fixe, un investisseur peut revendre ses parts uniquement sur le marché secondaire. Cela signifie qu’un lieu de confrontation est ouvert sur une période déterminée ou l’offre et la demande est étudiée afin de fixer le prix des parts. S’en suit la vente ou l’achat de parts.

Les SCPI sont supervisées par l’AMF est peuvent œuvrer dans différents secteurs, allant de l’immobilier résidentiel à l’immobilier commercial (bureaux, locaux, centres commerciaux, etc.)

SCPI à capital variable

Comme son nom l’indique, et au contraire du capital fixe, une SCPI à capital variable est dite de « fonds ouvert. » En effet, le rachat et la vente de parts peuvent se réaliser à n’importe quel moment, selon le désir de l’associé qui souhaite se retirer.

Le prix des parts est connu et aucune analyse offre/demande n’est nécessaire. L’évolution du capital reste tout de même plafonnée un minimum pour assurer une stabilité ; c’est une SCPI qui permet d’avoir une connaissance plus juste des valeurs de son investissement.

Les différentes formes de SCPI

Les SCPI se distinguent en trois types, dont la principale différence réside dans les biens achetés, la localisation et le régime fiscal.

C’est pourquoi nous dénombrons les 3 types de SCPI suivants :

• SCPI de rendement : l’acquisition est centrée sur les immeubles d’entreprises (bureaux, commerces) et résidences de service (EHPAD, étudiants…) ;
• SCPI de défiscalisation : souscription dans l’immobilier neuf, pour profiter des avantages fiscaux relatifs à la pierre ;
• SCPI de valorisation : les gains de parts s’accumulent et sont versés ultérieurement après valorisation. Un choix recommandé aux investisseurs disposant d’une grande fiscalité.  

À noter : toutes les SCPI sont idéales pour les épargnants désireux d’avoir un appoint financier, car elles se distribuent majoritairement d’une manière régulière, comme tous les trimestres.

Quels sont les frais d’un investissement dans une SCPI ?

Les SCPI sont des placements favorables à long terme. En effet, à moyen terme, les frais de gestions traduisent une rentabilisation chancelante, voire impossible. C’est certainement le plus grand désavantage des SCPI.

Il existe trois frais centraux qui correspondent aux principales dépenses :

Frais de souscription 

Les frais de souscription sont destinés à financer la collecte et le financement de la recherche d’investissement lucratif. Ils sont calculés sur le prix de base des parts et sont intégrés au tarif de souscription.

En moyenne, ces frais pèsent de 5% à 12%  du montant souscrit.

Frais de gestion 

La ponctuation de frais de gestion sert principalement à financer l’activité globale de la SPCI, comme payer ses loyers.

Comptez une moyenne de frais de 8% à 10% des revenus.

Frais de cession 

Comme leur nom l’indique, les frais de cession sont proportionnels à chaque montant de vente et à la charge de l’acheteur. Ces frais ne s’ajoutent pas à la vente, ils sont retenus du montant total.

Des frais de droits d’enregistrement peuvent également être souscrits.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Nous retrouvons deux fiscalités en SCPI, qui correspondent aux deux types de revenus que perçoivent les investisseurs : les revenus locatifs et les revenus financiers.

Les revenus locatifs connaissent une taxation à l’impôt sur le revenu assujetti aux prélèvements sociaux. Ils sont à hauteur de 17,2%. Les gains provenant d’une SCPI sont imposés suite à l’application d’un abattement de l’assiette fiscale (réduction du montant de base au calcul de l’imposition).

Il faut alors attendre 22 ans pour que le barème progressif permette d’échapper totalement à l’impôt.  

Les revenus financiers, aussi appelés « cessions d’actifs financiers » connaissent quant à eux une taxe au Prélèvement forfaitaire unique (PLU) à hauteur de 30%.

Nous recommandons de souscrire des parts de la SCPI à un contrat d’assurance-vie. Ainsi, le souscripteur bénéficie d’un frais d’achat réduit et d’une fiscalité plus avantageuse. L’assureur se charge également de la gestion des parts sur le marché secondaire pour plus de simplicité.

Conclusion

Pour conclure, la SCPI est un moteur dans la démocratisation de l’investissement immobilier. Il est possible d’investir dans une Société dès 185 euros de budget. Aucune gestion de la trésorerie n’est nécessaire et la SCPI est forte d’une mutualisation du risque.

La rentabilité des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers ne cesse de s’accroître et a atteint 4,36% en 2021. Cela en fait un net avantage par rapport à d’autres systèmes d’investissement ou à un investissement direct.