Le bail commercial est un engagement important pour vos activités ou votre entreprise sur plusieurs années. Il faut donc prendre les précautions nécessaires lors de la rédaction de ce type de contrat. Mais quelle est la durée du contrat de bail commercial ?
Quelles sont les dispositions prévues par la réglementation, en particulier la loi Pinel ?
La durée légale du contrat de bail commercial classique
La durée légale du contrat de bail commercial est en principe de 9 ans. C’est une disposition légale prévue par le Code de commerce. Il s’agit de la durée minimale d’ordre public.
Les baux commerciaux s’inscrivent donc dans la durée, le but étant de favoriser le sort du locataire.
La durée du bail commercial classique en 3-6-9
Le point de départ du bail permet de décompter les échéances triennales du bail commercial. Durant cette période, le locataire dispose de facilité pour résilier le contrat. Dans tous les cas, il est possible de déroger aux règles du régime des baux commerciaux en ayant recours à un contrat de bail civil.
La résiliation triennale du locataire
En réalité, le bail commercial n’est pas conclu pour une durée de neuf ans, mais pour 3, 6 ou 9 ans selon la volonté du preneur. C’est à cause de cette situation que le bail commercial est parfois appelé bail 3-6-9.
De plus, il est possible de convenir d’une résiliation triennale dans le contrat, assorti d’une indemnité équivalente correspondant à trois années de loyer pour compenser le préjudice du bailleur. Néanmoins, le locataire doit respecter les formes et délais légaux de préavis de 6 mois avant l’échéance triennale.
La résiliation triennale du bailleur
Le bailleur peut donner exceptionnellement congé à l’expiration de chaque période triennale dans les cas prévus par le Code de commerce. Par exemple en cas de travaux sur l’immeuble existant.
Le contrat de bail commercial avec une durée supérieure à 9 ans
Le Code de commerce ne fixe aucune durée maximale du contrat de bail commercial bien que cette durée ne puisse pas être perpétuelle. Les parties vont donc choisir librement la durée de leur bail commercial supérieur à 9 ans. À noter que les règles de plafonnement du loyer ne sont pas applicables. Il est donc important de s’assurer de la pertinence de choix d’une durée supérieure à 9 ans.
Il faut souligner qu’un contrat de bail commercial supérieur à 12 ans doit être fait par acte notarié et publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.
Le contrat de bail commercial de courte durée
Les parties peuvent prévoir un contrat de bail commercial d’une durée maximale de 3 ans. Il est également connu sous le nom de bail dérogatoire qui permet de déroger au statut des baux commerciaux. Il est différent de la convention d’occupation précaire qui n’est autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles pendant une durée indéterminée.
La durée du bail commercial de courte durée
Vous avez la possibilité de conclure, durant le délai de 3 ans, un ou plusieurs baux dérogatoires. Dans le cas d’une succession de baux de courte durée, il faudra veiller à ce que leur durée totale ne soit pas supérieure à trois ans.
La fin du bail commercial à courte durée
Le bail à courte durée est un contrat à durée déterminée qui cesse de plein droit à l’arrivée du terme fixé. Dans ce cas, il est préférable que le propriétaire donne congé au locataire pour éviter l’application du statut des baux commerciaux. Il convient pour le bailleur d’informer le locataire par une lettre recommandée de son intention de ne pas renouveler le bail.
À l’expiration de la durée totale de trois ans du bail commercial à courte durée, le statut des baux commerciaux va s’appliquer. La durée du nouveau bail ne pourra pas être inférieure à 9 ans.
Précisions importantes sur l’expiration de la durée du contrat de bail commercial
La date d’expiration du contrat de bail commercial ne va pas entraîner sa cessation de plein droit. En effet, il ne va cesser que par une demande de congé donné 6 mois à l’avance ou par une demande de renouvellement. Cependant, il est toujours possible de mettre fin au bail à tout moment avec une résolution à l’amiable. Une clause résolutoire dans le bail commercial peut également prévoir une cessation du contrat de plein droit dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations.
Le Code de commerce dispose qu’à défaut de congé dans les 6 mois par le locataire ou par le bailleur, ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit va se prolonger de manière tacite au-delà du terme fixé par le contrat.
Ainsi, la demande de renouvellement du bail commercial doit être expressément formulée par le locataire dans les formes prévues par la loi. Quant à l’acceptation ou le refus du bailleur, il doit se faire dans les 3 mois de la demande par constat d’huissier.
