Un bail commercial est un contrat de location destiné à l’exploitation d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Il a pour principal objectif, l’encadrement des interactions liées aux droits et aux obligations du bailleur ainsi que du locataire. Selon les termes de l’accord, il  donne aussi au preneur (ou locataire) ainsi qu’au propriétaire la possibilité de résilier le contrat à partir d’un certain délai.

Le bail commercial standard est appelé bail 3-6-9. Il donne la possibilité au locataire de mettre fin au contrat tous les 3 ans, 6 ans ou 9 ans. 

Dans cet article, on fait le point.

Le principe du bail commercial 3 6 9

Afin de donner le temps au locataire de développer son fonds de commerce tout en assurant un revenu stable au bailleur, un bail commercial a une durée minimum légale de 9 ans. En principe, le propriétaire, aussi bien que le locataire ne peuvent mettre fin à l’accord avant cette période (sauf cas exceptionnels).

Cependant, le bail 3 6 9 recèle également une clause stipulant que les deux parties sont parfaitement libres de résilier leur contrat tous les 3, 6 ou 9 ans. Il s’agit de la résiliation triennale. Mais les règles imposées pour le propriétaire et le preneur ne sont pas semblables.

Quand le locataire peut-il résilier son contrat ?

Le bail 3, 6, 9 penche plus en faveur du preneur. Grâce à cet accord, ce dernier est en droit de mettre fin au bail, sans avoir besoin de se justifier à chaque fin de période triennale (c’est-à-dire, tous les 3 ans, 6 ans ou 9 ans). 

Cependant, pour pouvoir résilier son contrat à chaque fin de période triennale, le locataire est tenu de faire part au bailleur de sa décision 6 mois à l’avance. Pour ce faire, il peut passer par un huissier de justice ou envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ailleurs, le locataire peut aussi résilier son contrat de bail à tout moment (sans même attendre la fin d’une période triennale) dans certaines situations comme :

• Le départ à la retraite et une pension d’invalidité du preneur : lors des départs à la retraite ou la réception d’une pension d’invalidité, il est tout à fait possible de faire une demande de congé. Cependant, le locataire doit toujours prévenir le bailleur 6 mois à l’avance ;
• Le décès du locataire : Le proche du locataire peut mettre fin au contrat à tout moment.

Quand le propriétaire peut-il résilier son contrat ?

Une fois qu’il signe un accord avec son locataire, le bailleur ne peut pas résilier le contrat à chaque période triennale sans un motif valable. En effet, s’il met fin à l’accord sans une bonne raison, le propriétaire doit verser au preneur une indemnité d’éviction. Cette dernière doit pouvoir couvrir les préjudices entraînés par la rupture du bail. La somme va dépendre alors des avantages dont aurait dû bénéficier le preneur grâce à renouvellement.

Pour pouvoir mettre fin au contrat sans devoir indemniser son locataire, le bailleur doit justifier des raisons exceptionnelles comme :

• Le réaménagement de l’immeuble pour en faire une habitation : le propriétaire peut mettre fin au contrat lors de la fin d’une période triennale.
• Démolition de l’immeuble : dans le cadre d’un nouveau projet destiné au renouvellement urbain, certains immeubles doivent être détruits.
• Des travaux destinés à surélever ou même à reconstruire l’immeuble entier dans le but de le réhabiliter.

Certains manquements aux règles (inscrites dans l’accord) de la part du locataire donnent aussi au propriétaire le droit de mettre fin au contrat, sans devoir indemniser le preneur et sans même faire appel à la justice pour trancher. 

Ce sont des clauses résolutoires incluses dans le bail commercial et s’appliquent :

• Si le preneur ne possède pas un statut lui permettant de profiter d’un bail commercial.
• Si le locataire multiplie les retards de paiement ou refuse de payer les loyers et autres charges commerciaux qui lui incombent. 
• Si le locataire réalise des travaux de modifications sans avoir préalablement demandé l’accord du propriétaire.
• Si le preneur sous-loue le local.
• Si le preneur utilise le local à d’autres fins que celui qui était stipulé dans le contrat de bail.

Un bail commercial 3-6-9 peut-il être supérieur à 9 ans ?

Le bail commercial 3 6 9 peut être parfaitement supérieur à 9 ans, du moment que la période fixée n’est pas illimitée. Les deux parties peuvent convenir d’une durée supérieure ou égale à 10 ans. 

Il convient cependant de noter qu’un contrat de bail 10 à 12 ans n’est plus régi par la loi Pinel. Le locataire n’est plus en droit de bénéficier d’une résiliation anticipée. De plus, le loyer attribué par le bailleur est déplafonné. C’est-à-dire que ce dernier peut parfaitement augmenter le loyer à un prix largement supérieur.